Locazione e Covid: d.l. 18/2020 ed impedimento non imputabile
In tema di contratti ad esecuzione continuata, periodica o differita, l’art. 91, comma 1, del d.l. 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. decreto “Cura Italia”), assume rilievo ai fini del giudizio di imputabilità dell’inadempimento nelle fattispecie di responsabilità contrattuale, attribuendo all’impedimento derivante dal rispetto delle misure antiCovid la natura di impedimento non prevedibile né superabile con la diligenza richiesta al debitore e quindi di causa non imputabile della mancata esecuzione della prestazione da parte sua, liberandolo dall’obbligo di risarcimento del danno ed escludendo la legittimazione della controparte all’azione di risoluzione per inadempimento; dalla norma in questione, invece, non può farsi derivare l’esistenza di un diritto potestativo giudiziale di ottenere la riduzione della prestazione dovuta in esecuzione di un rapporto contrattuale a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata o periodica per effetto dell’incidenza su tale rapporto delle suddette misure restrittive anti-pandemiche, atteso che, stante il principio di tipicità dei rimedi giudiziali potestativi diretti a suscitare sentenze di carattere costitutivo (art. 2908 cod. civ.), un potere conservativo di riduzione ad equità della prestazione va riconosciuto alla parte eccessivamente onerata soltanto nell’ipotesi di contratto a titolo gratuito (art. 1468 cod. civ.), mentre, al di fuori di tale ipotesi, essa parte resta legittimata all’azione di risoluzione per eccesiva onerosità sopravvenuta, spettando in tal caso alla controparte che intenda evitare lo scioglimento del rapporto contrattuale un diritto potestativo di rettifica (da esercitarsi mediante negozio giuridico unilaterale e recettizio), analogo a quello previsto in tema di contratto annullabile per errore (art. 1432 cod. civ.) e di contratto rescindibile.
Alla base della regola di giudizio che ivi è enunciata sta evidentemente una interpretazione della norma di cui all’art. 91, comma 1, del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, come introduttiva nell’ordinamento di una presunzione legale, iuris et de iure, in base alla quale «il rispetto delle misure di contenimento» è «sempre» valutato come idoneo a costituire ragione di impedimento non imputabile che, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., ha reso impossibile l’adempimento dell’obbligazione posta a carico di chi quelle misure è tenuto a rispettare e che pertanto esclude la responsabilità che, altrimenti, ad ogni effetto, e dunque anche ai fini della risoluzione del contratto, sia pure essa discendente ipso iure dal dichiarato avvalimento di clausola risolutiva espressa, ex art. 1456 cod. civ., da quell’inadempimento deriverebbe.
La richiamata disposizione prevede che «il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti»; è però, evidente che una tale presunzione si giustifica, e anzi si impone, solo per il limitato periodo in cui le dette misure di contenimento hanno avuto applicazione, e dunque solo in relazione al periodo compreso tra marzo e maggio del 2020. In definitiva: In tema di contratti ad esecuzione continuata e periodica, l’art. 91, comma 1, del d.l. n. 18 del 2020 (conv. con modif. dalla l. n. 27 del 2020) – che ha aggiunto il comma 6-bis all’art. 3 del d.l. n. 6 del 2020 (conv. con modif. dalla l. n. 13 del 2020) – ha attribuito al rispetto delle misure di contenimento per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19 la natura di impedimento non imputabile, ai sensi dell’art. 1218 c.c., dell’adempimento dell’obbligazione da parte del debitore a carico del quale erano state imposte, introducendo una presunzione legale di impossibilità non imputabile ad adempiere, concernenti le sole misure previste dall’art. 1 del citato d.l. n. 6 del 2020, limitatamente al tempo in cui sono rimaste in vigore (ovvero fino al 18 maggio 2020).
Pertanto, alla luce del menzionato principio che si fonda sull’interpretazione del più volte citato art. 91, comma 1, del d.l. n. 18 del 2020, l’inadempimento all’obbligazione del locatore a far godere all’altra una cosa per un dato tempo (art. 1571 c.c.) e di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 c.c.) non è a questi imputabile per il periodo aprile-maggio 2020 con la conseguenza che il locatore, ai sensi dell’art. 1463 cc.c., con riferimento a detto periodo, non può chiedere la controprestazione mentre, per le mensilità successive, considerata la graduale ripresa dell’attività, il conduttore ha diritto a una riduzione della prestazione (1464 c.c.).
Nel caso di specie, deve evidenziarsi come la contestata parziale morosità della conduttrice sia iniziata proprio nel pieno dell’emergenza, e precisamente nel mese di aprile 2020, a decorrere dal quale l’immobile non è potuto essere adibito integralmente all’attività deputata per via delle disposizioni che determinavano il blocco delle attività produttive ed economiche, seguite da una serie di restrizioni, riguardanti anche il distanziamento sociale, a seconda dell’andamento della pandemia.